Westphal Johansen Advocaten

Vanaf 1 november 2005 verhuurde Henk een bedrijfsruimte aan Frans waarin een restaurant gedreven werd. In de huurovereenkomst was een bepaling opgenomen die inhield dat huurder Frans na 5 jaar het recht had om het restaurant van Henk te kopen als hij in het vierde jaar kenbaar maakte dat hij van dat kooprecht gebruik wilde maken. De koopsom zou dan, na het verstrijken van het vijfde jaar, bepaald worden aan de hand van de dan geldende huurprijs.

Het restaurant van Frans draaide goed en de huurpenningen werden de eerste jaren keurig op tijd voldaan. In het vierde jaar deelde Frans aan Henk mede dat hij van zijn kooprecht gebruik wenste te maken. Na deze mededeling ontving Henk niet of nauwelijks huurpenningen meer. De huurachterstand bedroeg ruim 10 maanden. Toen Frans ook nog aan Henk liet weten dat “hij niet moest zeuren omdat hij (Frans) het pand met winst kon verkopen aan een derde en daaruit zijn achterstallige huurpenningen zou kunnen voldoen”, was voor Henk de maat vol.
Na een procedure bij de kantonrechter werd de huurovereenkomst tussen Henk en Frans ontbonden en werd Frans tot ontruiming van het gehuurde restaurant en tot betaling van de achterstallige huurpenningen veroordeeld. Henk sloot aansluitend een huurovereenkomst met een nieuwe huurder en daarmee leek de zaak opgelost.

Het muisje kreeg echter nog een onverwacht staartje. Want Frans bleek niet alleen een koppige maar ook een hondsbrutale huurder te zijn. Hij stelde zich namelijk op het standpunt dat de ontbinding van de huurovereenkomst zijn koopovereenkomst met Henk niet had aangetast. Frans had een koper gevonden aan wie hij het pand met een forse winst kon door verkopen. Frans eiste dat Henk het pand aan hem leverde zodat hij uit de winst van de doorverkoop de achterstallige huur en kosten aan Henk kon betalen. Tot die tijd mocht Henk het vonnis van de kantonrechter volgens Frans niet ten uitvoer leggen.
Volgens Henk waren het optierecht en de koopovereenkomst wel degelijk vervallen. De huurovereenkomst was binnen 5 jaar ontbonden en bestond niet meer. Ook gold er geen huurprijs meer, zodat er ook geen koopprijs meer bepaald kon worden. Bovendien meende Henk dat de huurovereenkomst en de koopovereenkomst zodanig met elkaar samen hingen dat de een niet zonder de ander kon bestaan.

Een door Frans aangespannen kort geding volgde. De voorzieningenrechter oordeelde dat Frans mogelijk een sterke zaak gehad zou hebben als hij gedurende 5 jaar zijn verplichtingen tegenover Henk correct zou zijn nagekomen. Nu, na ontbinding van de huurovereenkomst, is zijn positie volgens de rechter echter reddeloos. Wie een ander aan verplichtingen wil houden, moet natuurlijk ook zijn eigen verplichtingen nakomen.
De vorderingen van Frans tot levering van het pand en staking van de executie van het vonnis van de kantonrechter werden integraal afgewezen. De voorzieningenrechter oordeelde zelfs dat toewijzing van die vorderingen onrechtvaardig tegenover Henk zou zijn en dat “wanprestatie niet beloond behoort te worden”.

Een brutaal mens – en dus ook een hondsbrutale huurder – heeft de halve wereld. In de rechtszaal krijgt de huurder die wanprestatie pleegt echter de deksel op zijn neus. Wil een huurder zijn kooprecht niet verspelen, dan zal hij ook zijn eigen verplichtingen moeten nakomen. Wanprestatie is voor deze huurder overduidelijk geen optie.